令和2年不動産鑑定士試験 不動産に関する行政法規過去問(解説なし)
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〔問題 2〕 以下に記述した事例に関し、不動産の鑑定評価に関する法律に照らして正しいものはどれか。
法人である不動産鑑定業者Aは、甲県内に事務所(以下「甲事務所」という。)一箇所を有し、甲県知事の登録を受けている。また、甲事務所に専任の不動産鑑定士B及びCを配置している。
令和元年5月1日、Aは、乙県内に新たな事務所(以下「乙事務所」という。)を設置し、乙事務所を主たる事務所とした。また、Bを専任の不動産鑑定士として乙事務所に配置した。これに伴い、Bは、甲県内から乙県内に住所を移転した。
令和元年6月1日、Cから同月末日で退職したいとの意思表示があり、Aはこれを了承し、Cは同月末日に退職した。これに伴い、Aは、同年7月11日に不動産鑑定士Dを新たに雇用し、甲事務所の専任の不動産鑑定士として配置した。
Aの役員であるEは、道路交通法違反の罪により懲役4月執行猶予3年の判決を受け、令和元年8月8日にその判決が確定した。
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〔問題 3〕 不動産の鑑定評価に関する法律に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 公認会計士法に基づき公認会計士の登録を抹消された日から3年を経過しない者は、不動産鑑定士の登録を受けることができない。
- ロ 不動産鑑定士が、不動産鑑定士の名称を用いて業として不動産の投資等に関する相談に応じる業務を行い、当該業務に関する著しく不当な行為を行った場合、国土交通大臣は当該不動産鑑定士に対して懲戒処分を行うことができる。
- ハ 個人が不動産鑑定業者の登録を受けるには、本人が不動産鑑定士でなければならない。
- ニ 不動産鑑定業者の業務に従事する不動産鑑定士が懲戒処分を受けた場合、その不動産鑑定業者は監督処分を受けることがある。
- ホ 未成年者は、不動産鑑定業者の登録を受けることができない。
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〔問題 6〕 都市計画法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 市街化調整区域については、原則として都市計画に都市施設を定めないものとされている。
- ロ 市町村は、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域を都市計画区域として指定するものとされている。
- ハ 市街化調整区域内においては、都市計画に、市街地開発事業を定めることができないこととされている。
- ニ 都道府県は、都市計画区域について、おおむね5年ごとに、都市計画に関する基礎調査を行うものとされている。
- ホ 区域区分が定められていない都市計画区域については、都市計画に、遊休土地転換利用促進地区を定めることができるとされている。
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〔問題 7〕 都市計画法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 近隣商業地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域とされている。
- ロ 特定街区は、その街区内における建築物の容積率並びに建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定める街区とされている。
- ハ 第一種中高層住居専用地域については、都市計画に、建築物の高さの最低限度を定めることとされている。
- ニ 準都市計画区域には、特例容積率適用地区を定めることができないとされている。
- ホ 高層住居誘導地区は、第一種住居地域、第二種住居地域又は準住居地域においてのみ定めることができるとされている。
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〔問題 9〕 都市計画法に関する次のイからホまでの記述のうち、開発許可を受ける必要がある開発行為として、正しいものの組合せはどれか。ただし、許可を受ける必要がある開発行為の規模については、条例による定めはないものとする。
- イ 市街化区域において、社会教育法に規定する公民館の建築の用に供する目的で行われる1,500平方メートルの開発行為
- ロ 市街化区域において、商業施設の建築の用に供する目的で行われる200平方メートルの開発行為
- ハ 市街化調整区域において、医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で行われる3,000平方メートルの開発行為
- ニ 準都市計画区域内において、野球場の建設の用に供する目的で行われる8,000平方メートルの開発行為
- ホ 区域区分の定められていない都市計画区域内において、ゴルフコースの建設の用に供する目的で行われる10,000平方メートルの開発行為
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〔問題 10〕 下記の説明文は、都市計画法第33条に規定する開発許可の基準のうち申請に係る開発行為が適合すべきこととされる同条第1項第8号に規定する要件に関する記述である。空欄に入る語句として、正しいものの組合せはどれか。
主として、非自己用の住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為にあっては、開発区域内に( イ )、( ロ )、( ハ )及び政令で定めるものを含まないこと。ただし、開発区域及びその周辺の地域の状況等により支障がないと認められるときは、この限りでない。
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〔問題 12〕 土地区画整理法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 市町村が施行する土地区画整理事業において、土地区画整理事業の施行後の宅地の価額の総額が土地区画整理事業の施行前の宅地の価額の総額より減少した場合においては、その公告があった日における従前の宅地及び当該宅地上に存する建築物の所有者及び借地権者に対して、減価補償金を交付しなくてはならない。
- ロ 施行者は、施行地区内の宅地又は宅地について存する権利について減価補償金を交付すべき場合において、その交付を受けるべき者から徴収すべき清算金があるときは、その者から徴収すべき清算金とその者に交付すべき減価補償金とを相殺することができる。
- ハ 参加組合員は、換地計画において定めるところにより取得することとなる宅地の価額に相当する額の負担金及び組合の事業に要する経費に充てるための分担金を組合に納付しなければならない。
- ニ 換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後でなければ、換地処分はできない。
- ホ 換地処分の公告があった場合において、施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、当該土地等の所有者は、遅滞なく、その変動に係る登記を申請し、又は嘱託しなければならない。
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〔問題 15〕 景観法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 景観行政団体の長は、良好な景観の形成のために必要があると認めるときは、景観計画区域内における建築物の新築等の行為のうち当該景観行政団体の条例で定めるものについて、景観計画に定められた建築物等の高さ制限に適合しないものをしようとする者に対し、必要な限度において当該行為に関し設計の変更その他の必要な措置をとることを命ずることができる。
- ロ 何人も、景観行政団体の長に協議しなければ、景観重要建造物の増築をしてはならない。ただし、非常災害のため必要な応急措置として行う行為等については、この限りでない。
- ハ 市町村は、都市計画区域又は準都市計画区域内の土地の区域について、都市計画に、景観地区を定めることができる。
- ニ 景観協定区域内における土地所有者等は、景観協定において定めた事項を変更しようとする場合においては、その過半数の合意をもってその旨を定め、景観行政団体の長の認可を受けなければならない。
- ホ 市町村長は、景観地区内の建築物の形態意匠について都市計画に定められた制限に適合しない建築物(政令で定める他の法令の規定により義務づけられたものを除く。)があるときは、当該建築物の所有者に対して、相当の期限を定めて違反を是正するために必要な措置を命ずることができる。
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〔問題 20〕 下記の説明文は、建築基準法(以下この問において「法」という。)における建蔽率に関する記述である。空欄に入る語句として、正しいものの組合せはどれか。
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を建蔽率という。建蔽率は、法第53条第1項において、用途地域ごとに上限値が定められており、例えば、商業地域における建築物の建蔽率は( イ )を超えてはならないこととされている。
他方、一定の条件を満たす場合、上述の建蔽率の上限が緩和される場合がある。例えば、都市計画において建蔽率の上限が10分の5であると定められた工業地域内の準耐火建築物について、当該建築物が防火地域内に存在し、かつ街区の角にある敷地で特定行政庁が指定するものの内部に存在する場合、当該建築物の建蔽率の上限は( ロ )となる。
また、建築物の敷地が防火地域と準防火地域にわたる場合において、その敷地内の建築物の全部が耐火建築物であるときは、建蔽率の制限は、その敷地が全て( ハ )にあるものとみなして算出される。
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〔問題 21〕 マンションの建替え等の円滑化に関する法律に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものの組合せはどれか。
- イ マンション敷地売却組合(以下この問において「組合」という。)は、権利消滅期日後遅滞なく、売却マンション及びその敷地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
- ロ 組合は、組合員に対し、分配金取得計画の認可を受けた日から2か月以内に分配金取得計画で定められた分配金を支払わなければならない。
- ハ 要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地を売却する旨の決議をすることができる。
- ニ マンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者(マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。)は、5人以上共同して、定款及び資金計画を定め、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。
- ホ 組合は、マンション敷地売却事業に要する経費の分担に関し定款又は資金計画を変更しようとする場合において、当該事業の実施のための借入金があるときは、その変更についてその債権者の同意を得なければならない。
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〔問題 23〕 住宅の品質確保の促進等に関する法律に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 新築住宅の売買契約においては、売主は、契約締結時から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵担保責任を負うこととされており、この規定に反する特約で買主に不利なものは無効となる。
- ロ 指定住宅紛争処理機関は、建設住宅性能評価書が交付された住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争の当事者の双方又は一方からの申請により、当該紛争処理に要する費用の助成を行う。
- ハ 住宅型式性能認定を受けた型式に適合する住宅又はその部分は、住宅性能評価において、当該住宅型式性能認定により認定された性能を有するものとみなす。
- ニ 新築住宅の建設工事の完了前に当該新築住宅の売買契約を締結した売主は、建設住宅性能評価書若しくはその写しを売買契約書に添付し、又は買主に対し建設住宅性能評価書若しくはその写しを交付した場合においては、当該建設住宅性能評価書又はその写しに表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したものとみなす。
- ホ 何人も、国土交通大臣の登録を受け、住宅性能評価を行い住宅性能評価書の交付をする場合を除き、住宅の性能に関する評価書、住宅の建設工事の請負契約若しくは売買契約に係る契約書又はこれらに添付する書類に、国土交通省令・内閣府令で定める住宅性能評価書の標章又はこれと紛らわしい標章を付してはならない。
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〔問題 26〕 不動産特定共同事業法(以下この問において「法」という。)に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 法において「不動産」とは、宅地建物取引業法第二条第一号に掲げる宅地又は建物をいう。
- ロ 法において、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産の賃貸借による収益又は利益の分配を行う行為は「不動産特定共同事業」に含まれるが、不動産の売買による収益又は利益の分配を行う行為は含まれない。
- ハ 「特例事業」の場合、不動産取引に係る業務は、一の不動産特定共同事業者又は小規模不動産特定共同事業者(いずれも一定の者に限る。)に委託して行う必要がある。
- ニ 「特例事業」の相手方又は事業参加者は、不動産に対する投資に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として法で定められた「特例投資家」のみであり、一般投資家が「特例事業」の相手方又は事業参加者となることは認められない。
- ホ 「小規模不動産特定共同事業」とは、不動産特定共同事業契約に基づき収益又は利益の分配を行う行為であって、宅地の造成又は建物の建築に関する工事その他主務省令で定める工事の費用の額が一定の額を超えないものを業として行うものであり、「小規模不動産特定共同事業者」とは、法に基づく許可を受けた者をいう。
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〔問題 27〕 土地収用法(以下この問において「法」という。)に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 起業者は、事業の認定を受けようとするときは、あらかじめ、公聴会を開いて、事業について一般の意見を求めなければならない。
- ロ 起業者は、土地調書及び物件調書を作成するに当たっては、土地所有者及び関係人に対し、立会い及び当該調書への署名押印を求めなければならない。ただし、土地所有者及び関係人がこれを拒んだときは、その旨を当該調書に付記すれば足りる。
- ハ 法により事業の認定の告示があった事業に必要な土地等を提供することによって生活の基礎を失うこととなる者は、起業者に対し、土地、建物の取得及び職業の紹介等の生活再建のための措置の実施のあっせんを申し出ることができる。
- ニ 土地等の収用又は使用に係る土地にある建物に現に居住する者は、仮住居に要する費用に充てるべき補償金に代えて、起業者が仮住居を提供することを収用委員会に要求することができる。
- ホ 収用委員会は、鑑定人に鑑定を命ずる旨の申立てが相当であると認めるとき、又は審理若しくは調査のために必要があると認めるときは、鑑定人に出頭を命じて鑑定させることができる。この場合において、鑑定人に土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の価格を鑑定させるときは、当該鑑定人のうち少なくとも一人は、不動産鑑定士でなければならない。
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〔問題 29〕 文化財保護法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 文部科学大臣は、有形文化財のうち重要なものを重要文化財に指定することができ、重要文化財のうち世界文化の見地から価値の高いもので、たぐいない国民の宝たるものを国宝に指定することができる。
- ロ 国宝の修理は文化庁長官が行うものとする。ただし、管理団体がある場合は、管理団体が行うものとする。
- ハ 登録有形文化財の所有者は、登録有形文化財を管理する義務を負うが、文化庁長官は、登録有形文化財について、管理団体を指定することはできない。
- ニ 埋蔵文化財の調査のため土地を発掘しようとする者は、当該発掘が終了した後遅滞なく、その旨を文化庁長官に届け出なければならない。
- ホ 史跡名勝天然記念物につき、所有者がないか若しくは判明しない場合又は管理責任者による管理が著しく困難若しくは不適当であると明らかに認められる場合には、文化庁長官は、適当な地方公共団体その他の法人を指定して、当該史跡名勝天然記念物の保存のため必要な管理及び復旧を行わせることができる。
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〔問題 33〕 道路法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 道路管理者が道路一体建物に関する協定を締結し、その旨を公示した場合でも、当該協定は、公示のあった後において当該道路一体建物の所有者となった者に対しては効力がない。
- ロ 道路の区域が決定された後道路の供用が開始されるまでの間は、何人も、道路管理者が当該区域についての土地に関する権原を取得する前においても、道路管理者の許可を受けなければ、当該区域内において工作物の新築や物件の付加増置をしてはならない。
- ハ 道路を構成する敷地、支壁その他の物件については、所有権の移転、抵当権の設定その他一切の私権の行使をすることができない。
- ニ 道路管理者は、道路に関する非常災害のためやむを得ない必要がある場合であっても、通知をしなければ、必要な土地を一時使用することはできない。
- ホ 道路管理者は、沿道区域内にある土地、竹木又は工作物が道路の構造に損害を及ぼし、又は交通に危険を及ぼすおそれがあると認められる場合には、当該土地、竹木又は工作物の管理者に対してその損害又は危険を防止するための施設を設け、その他その損害又は危険を防止するため必要な措置を講ずべきことを命ずることができ、当該命令により損失を受けた者へは、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
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〔問題 35〕 所得税法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 居住者が、1年以上有していた建物を、他の者が1年以上有していた建物と交換し、その交換により取得した建物をその交換により譲渡した建物の譲渡の直前の用途と異なる用途に供した場合であっても、譲渡所得の金額の計算上、その建物の譲渡はなかったものとみなされる。
- ロ 不動産売買業を営む居住者が販売の目的で所有する棚卸資産である土地や建物を譲渡したことによる所得は、譲渡所得とされる。
- ハ 居住者が、譲渡所得の基因となる資産を譲渡の時における価額の2分の1に満たない金額で法人に譲渡した場合には、その譲渡をした日の属する年分の譲渡所得の金額の計算上、その譲渡の時における価額に相当する金額により、その資産の譲渡があったものとみなす。
- ニ 居住者が、他の居住者からの贈与により取得した譲渡所得の基因となる資産の譲渡をした場合における譲渡所得の金額は、その譲渡をした居住者がその贈与の前から引き続きその資産を所有していたものとみなして計算する。
- ホ 居住者が、保証債務を履行するために譲渡所得の基因となる資産の譲渡をした場合において、その履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったときは、その行使することができないこととなった金額に対応する部分の金額は、その譲渡をした日の属する年分の翌年分の譲渡所得の金額から控除することができる。
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〔問題 36〕 交換により取得した資産の圧縮額の損金算入(法人税法第50条)に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 不動産業を営む内国法人が有する棚卸資産である販売用土地は、この制度の適用対象とならない。
- ロ 取得資産については、相手方が3年以上所有していた固定資産でなければならない。
- ハ この制度の経理方式については、圧縮限度額以下の金額を、制度の適用を受ける事業年度の確定した決算において積立金として積み立てる方法が認められている。
- ニ 清算中の法人であっても、この制度の適用を受けることができる。
- ホ 交換時における取得資産の価額が300万円、譲渡資産の価額が240万円の場合、他の要件を満たしていれば、この制度の対象となる。
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〔問題 37〕 特定の資産の買換えの場合の課税の特例(租税特別措置法第65条の7)に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ この制度の圧縮限度額は、買換資産の取得価額から譲渡資産の譲渡直前の簿価及び譲渡経費の額を差し引いた額である。
- ロ 買換資産を所有権移転外リース取引により取得した場合には、この制度の適用を受けることができない。
- ハ 譲渡資産が土地、買換資産が建物である場合は、この制度の適用を受けることができない。
- ニ 譲渡に先行して取得した資産は、買換資産とならないため、この制度の適用を受けることができない。
- ホ 譲渡資産の譲渡の日を含む事業年度において、買換資産を事業の用に供しなくなった場合、この制度の適用を受けることができない。
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〔問題 40〕 投資信託及び投資法人に関する法律及び資産の流動化に関する法律に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
- イ 登録投資法人は、資産運用会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければならない。
- ロ 投資信託委託会社は、投資信託契約を解約するときは、あらかじめ、その旨を内閣総理大臣に届け出なければならない。
- ハ 資産運用会社は、資産の運用を行う投資法人について、土地の取得又は譲渡が行われたときは、当該特定資産に係る不動産の鑑定評価を、不動産鑑定士であって利害関係人でない者に行わせなければならないが、当該取得又は譲渡に先立って、宅地建物取引士に当該鑑定評価を行わせている場合は、この限りでない。
- ニ 資産の流動化に関する法律における「特定出資」とは、特定目的会社が行う割当てにより発生する当該特定目的会社を債務者とする金銭債権である。
- ホ 資産流動化計画の計画期間は、特定資産の区分に応じてその上限が法令で定められている。
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