令和2年不動産鑑定士試験 不動産の鑑定評価に関する理論過去問(解説なし)
オプション
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問題文正答率:50.00%
〔問題 2〕 不動産の種別及び類型に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 商業地域から住宅地域へと移行しつつある地域に存する土地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地等に分けられる。
- ロ 農地地域から宅地地域へと転換しつつある地域に存する土地は、現況が畑でも当該土地の類型は更地である。
- ハ 土壌汚染の存在が判明している住宅地域のうちにある土地は、そのままの状態では住宅用途としての使用が困難であるなど、使用収益を制約する要因が存するが、建物等の定着物がなく、かつ使用収益を制約する権利が付着していなければ、当該土地の類型は更地となる。
- ニ 店舗と事務所が複合して高度に集積している地域のうちにある土地の種別は、高度商業地である。
- ホ 借地権付建物の所有者が、当該土地の所有権を取得した場合、その状態を所与とした土地の類型は更地となる。
選択肢
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〔問題 3〕 地域要因に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 住宅地域の地域要因は、快適性及び利便性に着眼点がおかれており、地域要因の主なものは、「各画地の面積、配置及び利用の状態」、「都心との距離及び交通施設の状態」等があるが、これらの要因は商業地域及び工業地域における地域要因とはならない。
- ロ 商業地域の地域要因は、収益性に着眼点がおかれており、商業地域特有の地域要因の主なものは、「繁華性の程度及び盛衰の動向」、「駐車施設の整備の状態」等がある。
- ハ 工業地域の地域要因は、費用の経済性及び生産の効率性に着眼点がおかれており、工業地域特有の地域要因の主なものは、「幹線道路、鉄道、港湾、空港等の輸送施設の整備の状況」、「労働力確保の難易」等がある。
- ニ 農地地域の地域要因は、農業生産性に係る要因であり、地域要因の主なものは、「日照、温度、湿度、風雨等の気象の状態」、「土壌及び土層の状態」等があるが、これらの要因は、林業生産性に影響を与える林地地域の地域要因でもある。
- ホ 農地地域から宅地地域へと転換しつつある地域の地域分析において、転換の程度の高い場合においては、宅地地域となるため宅地地域の地域要因に基づいて分析する必要があるが、転換の程度の低い場合においては、農地地域となるため農地地域の地域要因に基づいて分析する必要がある。
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〔問題 4〕 価格形成要因に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 戸建住宅地の鑑定評価において、「隣接不動産等周囲の状態」は着目すべき地域要因であることから、対象不動産が高層の建物に隣接している場合は、市場分析を通して当該要因の価格への影響の程度を把握する必要がある。
- ロ 対象不動産が、文化財保護法で規定された埋蔵文化財包蔵地を含む場合は、その状況を踏まえた同法による土地利用上の制約や費用負担の如何により対象不動産の価格に与える影響の程度は異なる。
- ハ 都心型商業施設の鑑定評価において、対象建物が過去に増築していることが確認された場合、建築基準法上の手続き等の法令遵守の状況を特に確認する必要がある。
- ニ 技術の進歩により、省エネルギー対策の設備等が普及しているが、この影響は特定の用途に限り、対象建物の省エネルギー対策の状況が価格に与える影響の程度を把握する必要がある。
- ホ 住宅地の鑑定評価において、当該市場参加者が交通利便性を重視する傾向がある場合は、交通施設との距離が対象不動産の評価額へ大きく影響する。
選択肢
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〔問題 7〕 不動産の価格に関する諸原則に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 不動産の価格は最有効使用を前提として形成されるが、特別の能力を持つ人による使用であっても、非常に大きな収益を上げる可能性がある使用である場合は、当該使用方法は最有効使用ということができる。
- ロ 不動産の価格は代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成されるのであり、不動産を収益獲得又は資産保全の手段等として考えることにより、不動産以外の財も不動産の代替財となる。
- ハ ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある時点までは増加するが、その後は減少する傾向を示す。
- ニ 不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要であるため、不動産の属する用途的地域の標準的使用と異なる用途をもって不動産の最有効使用と判定してはならない。
- ホ 不動産の価格は、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されるが、この予測は、市場参加者がとるであろう合理的な行動を不動産鑑定士が代わって行うものであるので、十分に合理的かつ客観的であることが必要であり、その予測にはおのずと限界があることを銘記しなければならない。
選択肢
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〔問題 8〕 鑑定評価の条件に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 埋蔵文化財の存在が判明している土地について、依頼者等による調査範囲等条件設定のための必要な対応がとられる場合には、調査範囲等条件を設定して価格形成要因から除外することができる。
- ロ 調査範囲等条件の設定について、特定の価格形成要因が存する場合における損失等が保険等で担保される場合は、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断される。
- ハ 土壌汚染リスク評価報告書(フェーズⅠ)において、過去に工場等が存在することが判明し、土壌汚染の存在が完全に否定できない場合は、当該土地に土壌汚染が存しないものとする想定上の条件を設定することができる。
- ニ 会社法上の現物出資の目的となる不動産の鑑定評価を行う場合には、原則として、鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる独立鑑定評価等の対象確定条件を設定してはならない。
- ホ 複数の賃借人が居付きの建物及びその敷地について、全ての賃借人が立ち退いたものとする条件を付して鑑定評価を行う場合の当該条件は、想定上の条件として扱われる。
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〔問題 9〕 鑑定評価の基本的事項に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定することとなり、収集する資料も過去時点のものに限られるため、原則として行うべきではない。
- ロ 会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合、現在の事業から将来得られる収益に基づく価値を求めることから、当該価格は正常価格と異なる場合がある。
- ハ 特定価格を求める場合における法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の「法令等」には、法律、政令、内閣府令、省令その他国の行政機関の規則、訓令、通達等が挙げられるが、企業会計の基準は含まれない。
- ニ 未竣工建物等鑑定評価を行う場合は、竣工後の不動産に係る設計図書等及び請負契約書等を収集する必要があり、さらに、法令上必要な許認可等が取得され、発注者の資金調達能力等の観点から工事完了の実現性が高いと判断されなければならない。
- ホ 不動産の鑑定評価によって求める賃料は一般的には正常賃料又は特定賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。
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〔問題 10〕 鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合の価格の種類は、正常価格となる場合がある。
- ロ 依頼者が更地の最有効使用と異なる建物の建築を予定している場合の更地の鑑定評価において、求める価格は特定価格としなければならない。
- ハ 市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格は限定価格である。
- ニ 正常価格と同一の市場概念の下において、地上権に基づき新たに不動産を使用収益する契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料は、正常賃料である。
- ホ 不動産の賃貸借等を継続する場合に成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料は特定賃料であり、市場参加者が特定されている点で正常賃料とは異なる。
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〔問題 12〕 同一需給圏に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 普通商業地の同一需給圏は、一般に広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性の及ぶ地域の範囲に一致する傾向がある。ただし地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向がある。
- ロ 製品の消費地への距離、消費規模等の市場接近性を指向する消費地指向型工業地等の中小工場地の同一需給圏は、一般に製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある。
- ハ 建物及びその敷地の同一需給圏は、一般に当該敷地の用途に応じた同一需給圏と一致する傾向があるが、当該建物及びその敷地一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるために当該敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合がある。
- ニ 商業地から住宅地への移行地の同一需給圏は、一般に商業地の同一需給圏と同一のものとなる傾向があるが、熟成度の低い場合には、住宅地の同一需給圏と同一のものとなる傾向がある。
- ホ 近隣地域の外や同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、対象不動産と代替、競争等の関係が成立する場合があり、この代替、競争等の関係が成立する不動産の存する範囲を含めて同一需給圏となる。
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〔問題 14〕 個別分析に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 自用の建物及びその敷地の鑑定評価において、現実には自社ビルとして継続利用する場合でも、建物を取り壊して敷地の最有効使用を実現することが対象不動産の最有効使用であると判断する場合がある。
- ロ 分譲マンションの一室である区分所有建物及びその敷地の鑑定評価において、一棟の建物の敷地の更地としての最有効使用は共同住宅地である。
- ハ 更地の鑑定評価において、マンション開発業者が典型的な需要者である場合は、マンション開発業者がどのような個別的要因に着目し、価格等に関する判断を行うか分析することが必要である。
- ニ 最有効使用は合法的かつ合理的な使用方法でなければならないため、法令等の要請により是正が必要な違法建築物である対象建物をそのまま継続利用することを最有効使用として判定できない。
- ホ 依頼者が重視する個別的要因に着目した分析結果を、鑑定評価手法の適用や試算価格の調整において反映すべきである。
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〔問題 16〕 原価法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 再調達原価は、建設請負により、請負者が発注者に対して直ちに使用可能な状態で引き渡す通常の場合を想定し、発注者が請負者に対して支払う標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求める。
- ロ 再調達原価を求める方法のうち、直接法は、対象不動産と類似の不動産又は代替競争不動産との比較から対象不動産の再調達原価を求める方法であり、当該類似の不動産等の建設に要した工事費等の情報を把握したうえで、適切に補修正を行って求める。
- ハ 通常の付帯費用には、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者(発注者)が通常負担する危険負担率を金額で表示したものが含まれる場合がある。
- ニ 減価修正の目的は、物理的、機能的及び経済的要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価に加算して、価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
- ホ 経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいう。
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問題文正答率:50.00%
〔問題 17〕 下記の説明文は、不動産鑑定評価基準総論第7章「鑑定評価の方式」のうち原価法に関する記述である。次のイからニまでの空欄に入る語句として、正しいものの組合せはどれか。
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、(イ)、(ロ)、(ハ)との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
観察減価法の適用においては、対象不動産に係る(ニ)の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。
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〔問題 19〕 収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を予測しそれらを明示することから、収益価格を求める過程について説明性に優れたものであり、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。
- ロ 対象不動産の純収益は、一般に1年を単位として総収益から総費用を控除して求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。
- ハ 不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものであるから、収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産や自用の不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものである。
- ニ 金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して割引率を求める方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより割引率を求めるものであるが、比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に10年物国債の利回りが用いられる。
- ホ 還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を除くものである。
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〔問題 21〕 賃料を求める鑑定評価の手法に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 支払賃料は、実質賃料から、敷金及び保証金等のいわゆる預り金的性格を有する一時金の運用益を控除して求め、権利金等のいわゆる賃料の前払的性格を有する一時金の運用益は控除しない。
- ロ 家賃を求める場合、積算法の適用における基礎価格は、建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格である。
- ハ 積算法の適用において、償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合は、必要諸経費に減価償却費を計上しない。
- ニ 積算法において基礎価格を求める際に選択した取引事例と賃貸事例比較法において選択した賃貸事例が同じ近隣地域内に存する場合、地域要因の比較における格差をそれぞれ同一の数値にしなければならない。
- ホ 収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
選択肢
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〔問題 23〕 下記の説明文は、不動産鑑定評価基準総論第7章「鑑定評価の方式」における、継続賃料を求める鑑定評価の手法に関する記述の一部である。次のイからハまでの空欄に入る語句として、正しいものの組合せはどれか。
- 差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうちイ等に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
- 継続賃料利回りは、ロにおける基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的にハして求めるものとする。
選択肢
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〔問題 24〕 鑑定評価の手順に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 価格形成要因について、不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行う場合、事前に依頼者の同意を得る必要がある。
- ロ 価格形成要因について、想定上の条件又は調査範囲等条件を設定するためには条件設定に係る一定の要件を満たすことが必要であり、条件設定が妥当ではないと認められる場合には、依頼者に説明の上、妥当な条件に改定しなければならない。
- ハ 複数の鑑定評価の手法が適用可能でも、対象不動産に係る市場の特性等を最も適切に反映した一つの鑑定評価の手法のみを適用した場合には、複数の鑑定評価の手法を適用したものとみなすことができる。
- ニ 各試算価格又は試算賃料の再吟味を行う場合の留意事項として、「一般的要因の分析並びに地域分析及び個別分析の適否」がある。
- ホ 試算価格の調整とは、鑑定評価の複数の手法により求められた各試算価格の再吟味及び各試算価格が有する説得力に係る判断を行い、鑑定評価における最終判断である鑑定評価額の決定に導く作業であることから、一つの鑑定評価の手法のみを適用した場合には、試算価格の調整に関する事項について、鑑定評価報告書への記載は省略できる。
選択肢
解説・コメント
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問題文正答率:50.00%
〔問題 25〕 鑑定評価報告書に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 鑑定評価報告書には、対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類を記載しなければならない。
- ロ 鑑定評価報告書には、対象不動産の確認方法として、書面によるものか、依頼者からの聴聞等の口頭によるものかの別を記載しなければならない。
- ハ 賃料の鑑定評価において支払賃料を求めた場合には、純賃料と実質賃料との関連を記載しなければならない。また、継続賃料を求めた場合には、直近合意時点について記載しなければならない。
- ニ 鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合、調査範囲等条件を設定した場合を除き、評価上の取扱いを記載しなければならない。
- ホ 鑑定評価報告書には関与不動産鑑定士の氏名、依頼者及び提出先等の氏名又は名称、鑑定評価額の公表の有無について確認した内容を記載する必要がある。
選択肢
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問題文正答率:50.00%
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問題文正答率:50.00%
〔問題 28〕 借地権及び底地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。
- ロ 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に、預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。
- ハ 底地の価格を形成する借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益の現在価値をいう。
- ニ 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。
- ホ 底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
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〔問題 29〕 建物及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価に当たっては、将来における賃料の改定の実現性とその程度について勘案すべきであるが、当該事項は借地権の価格を求める場合についてのみの勘案事項である。
- ロ 定期借地権付建物の鑑定評価に当たっては、契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間を勘案する必要がある。
- ハ 自用を目的として建築されることが通常の建物について、何らかの理由で賃貸されている場合には、本来の目的を勘案し、自用の建物及びその敷地として鑑定評価を行う。
- ニ 区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価に当たっては、区分所有建物及びその敷地(貸家)の取引慣行並びに取引利回りを勘案するものとする。
- ホ 区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面、管理規約、課税台帳、実測図等のほか、管理費及び修繕積立金の額も確認すべきである。
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〔問題 32〕 賃料を求める鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 継続賃料の固有の価格形成要因は、契約当事者間で現行賃料を合意し、それを適用した時点から、価格時点までの期間における価格形成要因が中心となる。
- ロ 宅地の正常賃料を求める手法の一つである賃貸事業分析法において求める土地に帰属する純収益は、更地としての最有効使用に基づいて求めなければならない。
- ハ 配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を試算する場合は、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の契約内容における類似性に留意するとともに、敷地の最有効使用の程度にも留意しなければならない。
- ニ 建物及びその敷地の積算賃料における基礎価格には、賃借人が費用を負担し所有する内装及び建物設備の一部が含まれることに留意しなければならない。
- ホ 賃貸借等が継続中の宅地において、契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的が変更されることを前提とした新規賃料を求めることとなる。
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〔問題 36〕 下記の説明文は、不動産鑑定評価基準各論第3章第1節「証券化対象不動産の鑑定評価の基本的姿勢」における、不動産鑑定士の責務に関する記述として不動産鑑定評価基準に記載されているものである。次のイからハまでの空欄に入る語句として、正しいものの組合せはどれか。
不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価を行う場合にあっては、証券化対象不動産のイが円滑に行われるよう配慮しつつ、鑑定評価ロを依頼者に説明し、理解を深め、かつ、協力を得るものとする。また、証券化対象不動産の鑑定評価書については、依頼者及びハがその内容を容易に把握・比較することができるようにするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにするなど説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。
選択肢
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〔問題 37〕 証券化対象不動産の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
- イ 個別的要因の調査等に当たっては、依頼者や依頼者が指定した者の理解や協力のもと、物的・法的な確認を確実かつ詳細に行う必要があり、実地調査に関する事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
- ロ 証券化対象不動産の鑑定評価のための実地調査は、原則、依頼者等の立会いの下、内覧を含めた実地調査を行い、実地調査を行った範囲や、実地調査の一部を実施することができなかった場合にあってはその理由を鑑定評価報告書に記載しなければならない。
- ハ 対象確定条件については、必ず現実の利用条件を前提としなければならない。
- ニ 地下埋設物のように専門性の高い個別的要因に関する調査について、不動産鑑定士の調査で対応することは認められない。
- ホ 対象不動産の管理者からの聴聞等により、鑑定評価に必要な個別的要因である権利関係、更新・改修履歴やその他の必要な事項を確認しなければならない。
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〔問題 39〕 下記【前提条件】に基づき、土地残余法を適用して更地の収益価格(単価)を求めた場合、計算結果として、正しいものはどれか。
【前提条件】
1.対象不動産の状況
地積 | 500㎡ |
2.想定建物の状況
用途 | 共同住宅 |
耐用年数 | 40年 |
初期投資額 | 200,000,000円 |
減価償却費 | 5,000,000円 |
3.キャッシュフロー内訳
総収益 | 36,000,000円 |
総費用(減価償却費含まず) | 6,000,000円 |
4.基本利率等
土地の還元利回り | 4.0% |
償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り | 7.0% |
選択肢
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問題文正答率:50.00%
〔問題 40〕 下記の【前提条件】及び【数値】に従って宅地の継続賃料を求める場合における差額配分法の計算結果として正しいものはどれか。
【前提条件】
- 年額実質賃料を求める鑑定評価とする。
- 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、積算賃料、比準賃料及び賃貸事業分析法による試算賃料を、2:2:1の比率で重視して求めるものとする。
- 賃料差額のうち、2/3が貸主に帰属する部分とする。
【数値】(いずれも年額)
- 積算賃料 120万円
- 比準賃料 110万円
- 賃貸事業分析法による試算賃料 130万円
- 実際実質賃料 100万円
(※)計算の途中では四捨五入は行わず、最終計算結果に1万円未満の端数が出る場合は、1万円未満を四捨五入して、1万円の位まで求めること。
選択肢
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